재개발, 재건축 제대로 알고 합시다
지난 22일 개봉동 웨딩프린스 지하 회의장에서 개봉동 제1주택 재건축을 사랑하는 사람들의 모임에서 '관리처분이란 무엇인가'라는 제목으로 주민설명회를 개최했다.
현재 구로구 개봉1동에는 2곳의 재개발 지역과 2곳의 재건축 지역이 있다. 각 재개발, 재건축 추진 상황이 다르다. 가장 빠른 곳이 개봉1구역 재건축 구역으로 곧 관리처분 총회를 앞두고 있다. 다음으로 개봉1동 재개발 지역으로 23일 사업시행인가 총회가 열린다. 나머지 2곳은 올해 조합이 설립돼 사업을 추진 중에 있다.
구로구청에서는 4곳의 재개발, 재건축 지역과 고척동 재개발, 재건축 지역까지 묶어 경서지역 뉴타운식 광역개발이라는 희안한 이름을 붙이고 있다. 뉴타운을 하고 싶으나 더이상 서울시에서 뉴타운을 추진하지 않자 뉴타운식 광역개발이라는 희안한 이름을 만들었다. 그러나 실상은 근처 지역에서 재개발, 재건축이 진행되니까 어떻게 엮어서 구청 성과로 만들어보려고 이름만 그럴 듯하게 붙였다.
이날 주민설명회는 재개발, 재건축 사업의 핵심인 관리처분총회를 앞두고 주민들은 많은 관심과 의문을 갖고 있는데 조합에서는 그 어떤 설명회도 열지 않아 개봉동 제1구역 재건축을 사랑하는 모임이라는 주민자치모임에서 개최했다.
설명회는 '관리처분이란 무엇인가'라는 내용으로 (사)나눔과 미래 이주원 국장의 강연과 '재개발, 재건축 절차'에 대해 정소홍 변호사의 강연이 있었으며 마지막으로 참석자들의 질의가 이어졌다.
관리처분이란 무엇인가?
첫번째 강연자로 나선 이주원 국장은 관리처분에 대해 재개발, 재건축의 꽃이라고 표현하며 재개발, 재건축 사업에서 차지하는 관리처분의 중요성에 대해 이야기했다.
강연내용을 간단히 정리하면
관리처분은 재개발, 재건축 구역내 토지와 건축물의 모든 가치를 현금으로 개량화해 가격을 매기는 것이다. 조합원 재산의 감정평가 가격이 얼마가 되고 조합원이 아파트에 입주하기 위해서는 얼마를 더 내야하는 지 등 구체적 액수가 나오기 때문에 가장 중요하고 또한 민감한 절차이다.
감정평가는 크게 3가지를 따진다. 우선 표준지 공시지가를 기준으로 땅값을 계산하고 다음으로 건축물에 대한 가격을 매기고 세번째로 빌라의 경우 거래 사례를 비교해 감정평가에 반영한다.
감정평가에서 재개발과 재건축의 차이가 있다면 재개발의 경우 공영사업이기 때문에 개발이익을 배제해서 재개발 지역이 아닌 인근 지역의 표준지 공시지가를 기준으로 땅값을 계산하고 재건축은 개발이익을 배제하지 않기 때문에 재건축 지역의 표준지 공시지가를 기준으로 계산한다. 그러나 개발지역 근처 지역도 모두 땅값이 오르기 때문에 재개발지역이외의 지역 표준지 공시지가가 재개발 지역 표준지 공시지가와 차이가 있지는 않다.
감정평가에서 가장 큰 부분인 땅값은 통상 표준지 공시지가의 130%~150% 정도 나오나 집의 위치에 따라 천차만별이다. 건축물 가격은 목조, 벽돌, 철골 콘크리트 등 집을 지은 재질에 따라 가격이 달라진다.
감정평가액은 관리처분총회 1달 전에 조합원들에게 보내줘야 한다. 이 절차를 어길 경우 관리처분총회가 무효가 된다.
관리처분총회에서 최종 사업비가 확정되기 때문에 잘 확인해야한다. 경실련에서 낸 보도자료에 따르면 47개 현장에서 평균적으로 공사비가 744억원 늘어났다고 한다. 조합설립시에는 대략적인 사업비를 조합원들에게 알려주나 관리처분총회때는 사업을 앞두고 있기 때문에 정확한 사업비를 책정하게 된다.
일반적으로 재개발, 재건축, 뉴타운 사업의 원주민 정착율은 20~30%정도이다. 이유는 재개발, 재건축 사업은 거주민 정착을 고려한 것이 아니기 때문이다. 막말로 돈 있으면 입주하고 돈 없으면 팔고 나가야 한다. 이전 노후불량주택 단지에서 살다가 아파트 단지로 주거환경, 생활수준이 변했다. 주거환경이 변하면 그에 맞는 소득 수준의 사람이 살게 된다. 조합원이 택할 수 있는 선택지는 3가지다. 우선 평수를 줄여 아파트에 입주하는 것이다. 50평 주택에 살았다면 30평으로 줄여 가는 것이다. 두번째는 좋은 회사를 다녀 월수입 500정도를 얻는 것이다. 마지막으로 시세 좋을 때 팔고 나가 다른 곳에 정착하는 것이다.
분양가 상한제 폐지에 기대를 거는 사람이 있을 수 있는데 분양가 상한제는 정부에서 강남 집값 잡으려고 만든 정책이다. 분양가 상한제 폐지된다고 개봉동 분양가가 오르는데는 한계가 있다.
재개발, 재건축 절차는?
두번째 강연자로 나선 정소홍 변호사는 재개발, 재건축 절차와 법률적 문제와 관련해 설명했다.
재개발, 재건축은 구역지정 공시, 정비구역 지정, 추진위 결성, 조합 설립, 사업시행 계획, 관리처분 총회, 이주, 공사 시작 등의 절차를 거친다.
정 변호사는 재개발, 재건축은 내 재산이 걸린 문제인 만큼 각 절차에 있어 꼼꼼히 살펴야 한다고 강조했다.
강의에서 추진위 단계에서는 주민의 50% 동의를 얻으면 되고 조합설립단계에서는 75% 동의를 얻어야 하는데 추진위때 받은 50%가 조합설립단계로 그대로 이어진다고 했다. 사람 생각이 변할 수도 있는 것인데 추진위에 동의했다고 그것이 바로 조합설립 동의로까지 이어진다는 것은 상식적으로 맞지 않는다.
12/1 부터 세입자 이주비 집주인이 책임져야?
이어진 질의 응답 시간에 한 주민은 재건축에서 건측물 가격 계산은 어떻게 하는 것인가와 세입자 이주비를 건물주가 부담하도록 돼 있다고 하는데 언제부터 적용되고 앞으로는 어떻게 되는지에 대해 물었다.
우선 재건축시 건물 가격 계산과 관련해서는 감정평가시 건축물 가격은 노후도와 건축물을 지은 자재에 따라 결정되며 벽돌집의 경우 평당 50~70만원정도 철근 콘크리트 건물은 그보다 조금 더 가격이 나가며 신축건물과 지은지 시간이 좀 지난 건물과는 큰 차이가 없다고 답했다. 즉 지은지 2년된 건물과 10년된 건물은 큰 차이가 없다는 것이다.
두번째 질문과 관련해서는 세입자 이주비와 관련된 도정법 제48조5항2호는 ‘제1항 4호에 따라 조합원의 종전의 토지 또는 건축물의 가격 산정시 조합원이 둔 세입자로 인하여 손실보상이 필요한 경우 조합정관으로 정하는 바에 따라 해당 조합원이 둔 세입자에 대한 손실배상액을 뺀 나머지 가격을 종전의 토지 또는 건축물의 가격으로 산정할 수 있다’고 규정하고 있다. 말이 상당히 어려운데 세입자를 둔 조합원이 세입자 보상금을 지금의 권리가액에서 제한다는 것이다. 세입자 없는 조합원과 세입자 있는 조합원의 형평성, 위장전입 방지 등의 이유로 법이 개정됐다 그러나 결과적으로 세입자 이주보상금을 집 주인이 부담하게 돼 집주인이 새로운 부담을 떠 안게 됐고 세입자 이전비를 주지 않기 위해 오히려 세입자를 내쫓게 돼 세입자를 보호할 수 없는 것이다. 이 부분과 관련해서는 조합에서 정관으로 정할도록 돼 있어 조합이 세입자 이전보상비를 줄 것인지, 집주인이 세입자 이전보상비를 줄 것인지 정하도록 돼 있으니 조합원들의 세심한 관심이 필요하다고 답했다. 비용은 대략 1인 가구의 경우 700만원, 4인 가구는 1400만원정도 지급된다.
다른 한 주민은 설명회를 들을 수록 재개발, 재건축 사업에 대해 반대해야겠다는 생각이 드는데 현실적으로 재개발, 재건축 원천무효가 가능한지와 알게 모르게 서면 결의를 홍보요원들에게 많이 제출했는데 이것을 취소할 수 있는 방법에 대해 물었다.
이와 관련해 첫번째 질문과 관련해 주민 70%의 찬성으로 조합을 해산하면 되나 쉽지 않다고 답했다. 조합 해산 외 정비구역지정, 추진위, 조합 설립 등 이전 단계에서 치명적 문제가 있다면 이것을 확인해 소송을 통해 조합 해산이 가능하다고 답했다.
서면 결의 관련해서는 조합과 구청에 내용증명을 보내 돌려 받으라고 답했다.
마지막으로 서면결의만으로 재개발, 재건축 사업이 진행될 수 있냐는 질문이 있었다.
11/28부터 총회 결의시 주민의 10% 이상 직접 참여해야한다는 조항이 생겼다. 100명의 조합원이 있다면 10명은 직접 참여해야 총회가 성립된다는 것이다. 그러나 10명이 참여해 반대해도 서면결의가 많기 때문에 총회 결정사항에 영향을 주기 어렵다고 답했다.
이어 종로구 승인동, 마포구 용강동 등 다른 지역 피해 사례에 대해 이야기 듣고 주민설명회는 마쳤다.
헌 집 주면 새 집 주는 재개발? 돈 없으면 이사가야 하는 재개발!!
2시간이 넘는 주민설명회에 참여하며 현재 진행되고 있는 재개발, 재건축 사업에 대해 다시 생각하게 됐다.
어린시절 두꺼집을 만들며 불렀던 '헌집 줄께, 새집 다오'와 같이 재개발, 재건축 사업을 생각했다가는 큰 손해 보기 딱 좋다. 재개발, 재건축, 뉴타운 사업은 그 지역이 노후하다고 판단해 지역을 개발하는 것이지 원주민에게 헌집을 새집으로 만들어주는 마법의 사업이 아니다.
한국에서는 부동산 불패신화가 있어 재개발,재건축 사업이라고 하면 묻지마 찬성이 만연해 있다. 하지만 최근 들어 재개발, 재건축 사업으로 인한 피해 사례가 늘어나면서 재개발, 재건축 사업에 대해 다시 보자는 움직임이 늘어가고 있다.
하지만 정확한 정보가 없고 언론에서는 매일 아파트 값 올랐다는 기사만 내보내니 당하기 전에 재개발, 재건축 사업에 대해 반대하기는 참 어렵다. 문제는 조합이 설립되고 사업시행인가, 관리처분 단계에 가면 되돌리기에는 너무 늦다는 것이다.
조합측은 재개발, 재건축 사업을 할려는 사람들이 모인 곳이니 그렇다고 쳐도 구청에서는 재개발, 재건축 사업이 진행되기 전에 주민들에게 충분한 정보를 줘야 하는데 현실은 그렇지 못하다. 공무원들의 사고에 재개발, 재건축 하면 집 값 오르는데 그걸 왜 반대하냐라는 사고가 팽배하기 때문이다.
재개발, 재건축 지역은 연로하신 분들이 집주인으로 많이 계신다. 어제 주민설명회에도 대부분이 연세 많으신 분들이었다. 이런 분들이 많이 거주하는 곳일수록 구청에서 정확한 정보를 제공해야하는데 그렇지 못하고 있다. 결국 관리처분총회가 되면 내가 아파트에 못 들어가게 되는 걸 알고 뒤늦게 후회하게 되는 것이다.
자식들 다 결혼시키고 평생 모아 집 한채 갖고 거기서나오는 월세로 생활하는 노인분의 경우 재개발, 재건축 사업이 진행되면 큰 피해를 입을 가능성이 크다.
보통 반지하에 2층짜리 주택에 살면서 지하는 월세 내줘 월세로 생활비 하고 1층은 전세 주고 자식 사업한다고 집 담보로 융자 얻은 경우 재개발, 재건축이 돼 보증금 빼고, 융자 갚으면 남는 돈이 없다. 그럴 경우 아파트는 언감생심 꿈도 못 꾼다. 결국 어딘가 전세나 월세로 가야만 한다. 그 경우 월세 받아 생활했는데 그 돈도 받을 수 없게돼 결국 영세민이 되는 것이다. 과거 재개발, 재건축 찬성하는 교수 강의를 동네에서 들은 적이 있는데 그 사람도 월세로 생활하는 사람들에 대한 대책이 없다고 말했다.
서울시내 모든 곳이 재개발, 재건축 사업으로 난리다. 재개발, 재건축 사업으로 인한 분쟁이 끊이지 않는데 이러한 것을 막기 위해서는 구청 등 행정당국에서 재개발, 재건축 사업을 시작하기에 앞서 재개발, 재건축 사업이 진행되면 앞으로 어떻게 될 것인지에 대해 많은 설명회를 열어야 한다.
특히나 연로한 분들이 많이 사는 곳일 수록 주민에게 정확한 정보를 줘야 한다. 주민들이 충분히 재개발, 재건축 사업에 대해 인식한 후에 진행할 지 여부를 결정해야지 재개발, 재건축 사업하면 무조건 집 값 오르니 좋은 것이라며 재개발, 재건축 사업을 추진하거나 조합에서 알아서 할 일이라고 조합에 떠 넘겨서는 안 될 것이다. 보다 근본적으로는 공공이 주체가 돼 공공의 자금을 투입하는 개발이 되어야 할 것이다.
많은 사람들이 한국 사회의 부동산 거품에 대해 많은 우려를 갖고 있다. 더이상 집이 투기의 대상이 아닌 거주의 대상이 되길 바란다.
뱀발] 생각해보니 우리 집도 재건축 사업의 피해자인 것 같다. 아버지가 어렵게 어렵게 돈 벌어서 연립 한 채 가지고 있었다. 대학교 3학년때정도 재건축 사업이 진행됐다. 그 당시는 집에도 거의 안 들어가고 집안 일에 신경 안 써 뭐 재건축 되나 보다 했다.
2001년정도 새집이 생기고 멋 모른 나는 좋아라 했다. 그런데 새 아파트로 들어가면서 연립 집값으로는 모자라 1억여원을 융자 받았다. 어제 배운 말 쓰면 감정평가액과 조합원 분양가의 차이라고 할 수 있다. 문제는 1억원을 갚을 능력이 우리 집에는 없었다는 것이다. 이자내는 것도 만만치 않아 결국 집을 팔고 전세로 이사 했다.
결국 지금까지 전세에 전전긍긍하고 있다. 이제 부모님은 더 연로해지셔서 돈을 벌 수 없기 때문에 집을 사는 것은 불가능하다. 더군다나 집을 판 후 2006년, 2007년 부동산 가격이 폭등했고 집 팔고 남은 돈은 이사하면서 점점 줄어 이제 집 사는 것은 불가능이다.
지금 돌이켜 보면 우리가 살던 연립이 그렇게 오래된 집도 아니었다. 지금도 그 동네 살고 비슷한 시기 만들어진 연립에 살고 있다. 즉 우리가 살던 연립도 굳이 재건축을 안 해도 되는 건물이었다.
물론 처음 집 살 때보다 재건축을 통해 이익이 생긴 건 사실이다. 하지만 결론적으로 재건축 이후 지금 우리 집은 전세에 살고 있다.
우리 집은 연립을 헐고 아파트로 지은 건데도 이런데 주택지역을 재개발, 재건축 하면 얼마나 큰 피해를 입는 사람이 있을까.
집 걱정 없이 살수 있는 사회, 정말 불가능할까....
